Analyser les structures juridiques adéquates pour les activités immobilières
Examiner les différentes structures possibles
- La détention directe, via une SCI ou une SAS
- La spécificité de la société de construction vente
- Partage d’expériences : quels sont les avantages et inconvénients des différentes structures ?
Déterminer les différents régimes fiscaux y afférents
- L’impact de la qualité du contribuable : personne physique, société de construction vente…
- Le régime fiscal correspondant
- Quiz : rattacher le régime fiscal à la structure juridique concernée
- Identifier les impôts déclenchés par la construction d’un immeuble
Examiner le régime TVA des opérations de construction
- Les terrains à bâtir
- La vente en état futur d’achèvement,
- Les opérations de rénovation lourde
- Le régime de TVA sur la marge
- L’opportunité d’effectuer une option pour la TVA
- Les opérations réalisées par des marchands de biens
Cas pratique : déterminer une TVA sur marge
Identifier les droits d’enregistrement dus lors de l’achèvement de l’immeuble
- Le régime de droit commun
- Le régime de faveur liés aux engagements de construire ou de revendre
Quiz : identifier les droits d’enregistrement exigibles dans différentes situations
Définir le régime fiscal applicable aux profits de construction
- L’impact de la qualité du contribuable : personne physique, société de construction vente…
- Le régime fiscal correspondant
- Examiner la fiscalité applicable en cas de mise en location de l’immeuble
Cas pratique : identifier le régime d’imposition d’une série d’opérations de construction
Analyser l’imposition des résultats en fonction de la qualité du bailleur et du type de location retenu (meublée ou non)
- La location par une société soumise à l’IS
- La location par une SCI
- La location nue par une personne physique :
- imposition en revenus fonciers
- dispositifs de défiscalisation (Malraux, Pinel, Denormandie…)
- Les loueurs en meublé professionnels ou non professionnels :
- taxation en BIC
- dispositifs de défiscalisation (LMP, Censi-Bouvard)
Cas pratique : comparer le résultat imposable en location nue et en location meublée
Appliquer la TVA et la CRL (contribution sur les revenus locatifs) aux loyers
- Les situations de taxation à la TVA de plein droit ou sur option
- La récupération de la TVA sur les dépenses
- Le calcul du cœfficient de taxation pour les immeubles mixtes
- La contribution sur les revenus locatifs
Cas pratiques :
- déterminer le revenu imposable de deux associés d’une SCI
- comparer le résultat taxable en fonction des choix de structuration retenus
Estimer l’impact des impôts locaux
- Les impôts dus par les entreprises : taxe foncière, CFE
- Les taxes dues par les particuliers : taxe foncière, taxe d’habitation
- Le traitement de la refacturation de la taxe foncière au locataire
Cas pratique : décrypter un avis de CFE
Evaluer l’IFI des particuliers
- Les immeubles imposables et les exonérations
- L’impact de la location sur l’évaluation de l’immeuble
- Le barème de l’impôt
- Déterminer les impôts dus en cas de cession de l’immeuble
Quiz : identifier les possibilités d’exonération d’IFI
Définir le régime d’imposition des plus ou moins-values selon la qualité du propriétaire
- Les plus-values des particuliers : cession d’immeubles, cession de titres de société à prépondérance immobilière
- Les plus-values professionnelles : régimes applicables (société IS ou non IS)
- Le régime des marchands de biens
Cas pratique : calculer une plus-value de cession
Calculer les droits d’enregistrement dus sur la cession de l’immeuble
- La base de calcul des droits d’enregistrement
- Le régime de droit commun des mutations immobilières
Cas pratique : évaluer le montant des droits d’enregistrement dus sur une vente immobilière
Examiner les enjeux TVA en cas de cession de l’immeuble
- Les cas de régularisation de la TVA antérieurement déduite
- L’enjeu de l’option à la TVA sur la cession d’un immeuble de plus de 5 ans
- Synthèse : recenser les cas d’application de la TVA sur le prix total ou sur la marge
QCM de synthèse sur l’ensemble de la formation